Yasaya Göre Kiracımı Nasıl Çıkartabilirim?

Ev sahibi olarak bazı durumlarda kiracınızı evden çıkartmanız gerekebilir. Ancak bu süreç sanıldığı kadar basit değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi ancak belirli şartların oluşması durumunda mümkündür. Peki, kiracımı nasıl çıkartabilirim? İşte adım adım izlemeniz gereken yol haritası:

1. Öncelikle Kiracınızla Uzlaşmayı Deneyin

Her şeyden önce, kiracınızla karşılıklı konuşarak anlaşmaya varmayı deneyin. Gerekçenizi açık bir dille anlatın. Anlaşarak tahliye, süreci hem kısaltır hem de yıpratıcı bir hukuk sürecine girmenizi engeller.

2. Kiracı Tahliyesi İçin Geçerli Nedenler Neler?

Kiracınızı hukuki yollarla çıkartmak istiyorsanız, kanunen geçerli bir sebebiniz olmalı. İşte en yaygın tahliye sebepleri:

a) Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı, kira borcunu ödemiyorsa, iki haklı ihtar veya temerrüt yoluna başvurabilirsiniz. Noterden ödeme emri gönderilir, belirli sürede ödeme yapılmazsa icra takibi ve ardından tahliye davası açılır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartları, TBK 352/2 hükmünden çıkarılmaktadır. Söz konusu düzenleme şu şekildedir:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

b) Ev Sahibinin Konut İhtiyacı

Ev sahibi olarak siz veya birinci derece yakınınız o evde yaşayacaksa, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz. TBK 350’de “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Bir kişi kendisi eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye isteyebilir. 

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

c) Yeniden İnşa ve Onarım

Ev ciddi şekilde onarılacaksa veya yeniden inşa edilecekse, kiracının tahliyesi mümkün olabilir.

Kiracıyı evden çıkarttım. Peki başkasına kiralayabilir miyim?

TBK md. 355: “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

d) Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı size yazılı ve tarihli bir tahliye taahhütnamesi verdiyse, bu belgeye dayanarak icra takibi başlatabilir ya da doğrudan tahliye davası açabilirsiniz.

Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı taahhüt ettiği tarihte boşaltmayan kiracı, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya doğrudan tahliye davası ile tahliye edilebilir.

3. Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Davalar, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Süreç uzun olabilir; delillerin toplanması, duruşmalar, bilirkişi incelemeleri gibi aşamalar olabilir. Bu yüzden, özellikle kira sözleşmesinin sonuna yakın tahliye sebeplerini takip etmek önemlidir.

4. Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer?

Her davanın süresi farklıdır ama genellikle 6 ay ile 18 ay arasında değişmektedir. Kiracı, davaya itiraz ederse süreç daha da uzayabilir.

5. Kiracıyı Mahkeme Kararı Olmadan Çıkartabilir Miyim?

Hayır. Türkiye’de ev sahibinin, kiracıyı keyfi olarak çıkarması yasal değildir. Mahkeme kararı olmadan kiracının eşyalarını dışarı atmak, elektriğini, suyunu kesmek gibi işlemler suç teşkil eder.

Özetle: Haklı Sebeple Tahliye Şart!

Kiracınızı çıkarmak istiyorsanız, haklı bir sebebiniz ve güçlü bir hukuki dayanağınız olmalı. Bu süreçte sabırlı olmalı, doğru belgeleri toplamalı ve bir uzmana danışmalısınız. Aksi halde hem zaman kaybedebilir hem de hukuki yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.

Bonus: Ev Sahiplerine 5 Hızlı Tavsiye

• Kira sözleşmesini yazılı yapın.
• Sözleşmeye tahliye taahhütnamesi eklemeyi unutmayın.
• Ödemeleri banka yoluyla alın.
• Kiracının iletişim bilgilerini güncel tutun.
• Sorun çıktığında hemen profesyonel destek alın.

Ayrıntılı bilgi için hukuk ofisimiz ile iletişime geçin.